Что вы знаете про REIT фонды? Это доступный способ инвестировать в недвижимость. По всему миру.
У большинства людей, вложения в недвижимость ассоциируются с покупкой квартиры и последующей сдачей в аренду.
Купить квартирку. Сдавать в аренду и обеспечить себя мало-мальски постоянным денежным потоком. Вот мечта многих.
Если финансы и возможности позволяют, то деньги вкладываются в коммерческие объекты. Здесь доходность будет повыше.
Проблема только в том, что на это «удовольствие» нет столько денег.
Да и смотря правде в глаза — не такое это и выгодное дело сдавать квартиру в аренду. Расходы на содержание и коммунальные платежи, нужно платить налоги, с рентного дохода и с самой недвижимости. Возможные проблемы с арендаторами. То шторы прожгут, загадят всю квартиру, при съезде что-нибудь прихватят из хозяйского добра.
Плюс возможные простои квартиры и как следствие недополучение дохода. И много других нюансов, про которые люди, ни разу не занимавшиеся подобными «бизнесом» даже и не подозревают.
В итоге, чистая (реальная) доходность от сдачи падает практически в пол. В среднем, если удастся получать 4-5% прибыли в год (от стоимости квартиры), то это очень хорошо. Конечно, это примерные данные. Многое будет зависеть от региона, города и даже района нахождения арендной жилплощади. Но в целом получаем не слишком выгодное вложение средств с постоянными (или периодическими) головняками.
Как быть?
Рассмотреть альтернативы. В нашем случае фонды недвижимости или REITs.
СодержаниеЧто такое REIT?Виды трастовДоходность, выгода и прочие плюсыПримеры ReitКак и где купить Reit в РоссииВ заключение
Что такое REIT?
REIT — (Real Estate Investment Trust) — инвестиционные трасты недвижимости.
Загнивающий Запад придумал такую схему еще в середине прошлого века.
Фонд коллективных инвестиций. Собираются деньги пайщиков (или акционеров). Каждому инвестору выделяется определенная доля, пропорционально вложенным средствам. И все денежки вкладываются в недвижимость.
Совокупная стоимость недвижимости, которой владеют Reit превышает 3 триллиона долларов
По простому, REIT можно рассматривать как обычные акционерные компании. Со свободным обращением акций на фондовом рынке. То есть это такой же бизнес как и Газпром, Лукойл, Магнит или Pepsi, Disney, Apple. Только в секторе недвижимости.
Купить акции (вложиться в фонды) может любой инвестор, имеющий доступ на биржу и обладающей необходимой (к слову сказать весьма скромной) суммой.
Иными словами, Reit — это «инвестиции для нищебродов». Таких как я, вы и сотни миллионов других инвесторов не обладающих возможностями покупки недвижимости целиком. Практически в любой точке мира.
Виды трастов
Есть 3 основные категории фондов, разделенных по направлениям вложений в недвижимость.
Рентные или долевые (Equity REIT). Покупают или строят объекты недвижимости для последующей сдачи в аренду. С этого и идет основной доход. Интерес представляют обычно коммерческая, офисная, жилая и социальная недвижимость, гостиничный и отельный бизнес.
Все хлопоты, расходы, правоотношения с арендаторами берет на себя управляющая компания.
Доля рентных фондов составляет львиную (более 90%) часть.
Ипотечные Mortgage REIT, mREITs. Работают с закладными по ипотечным кредитам. Доход формируется в виде процентов по кредитам.
Их доля на рынке менее 10%.
Перед ипотечным кризисом 2008 года банки проворачивали хитроумные схемы. Выдавали ипотеку всем подряд, даже безработным неграм. Рынок недвижимости рос на десятки процентов в год. И считалось, что риски минимальны. Закладные на дома заворачивали в ценные бумаги (ипотечные облигации). И перепродавали дальше. Оставляя себе небольшую маржу.
Потом большой пул таких закладных бумаг снова заворачивался в другую упаковку и перепродавался. Покупателями выступали пенсионные и инвестиционные фонды в том числе.
Годовая доходность по таким бумагам могла составлять двузначные числа. Желающих «типа заработать» на надежных инвестициях было немерено.
Потом, как вы знаете, в кризис цены на дома упали. Негры не смогли оплачивать ипотеку. Да и смысла не было. Когда покупали дом, он стоил например $200 тысяч. А сейчас ему красная цена тысяч 80. Долг перед банком допустим 180 К. Проще было забить на это дело. Пусть банк забирает дом за долги.
И так по цепочке. Все начало рушиться. Выплаты переставали поступать по ипотечным бумагам. Инвесторы понесли колоссальные убытки.
В итоге, сейчас инвесторы очень осторожно относятся к такой теме. Отсюда и не высокая доля подобных фондов.
Гибридные (Hybrid REIT). Могут инвестировать одновременно в рентную недвижимость и владеть ипотечными бумагами. Как вид практически не встречается. Доля менее 1% от капитализации REIT.
Доходность, выгода и прочие плюсы
В чем привлекательность REITs для инвесторов?
В первую очередь это размер дивидендов.
Дивидендная доходность фондов недвижимости составляет от скромных 2-3 до 10-12% годовых (в долларах). «Средняя температура по больнице» — 4-5% в год.
Дивы платятся ежеквартально. Некоторые балуют своих акционеров ежемесячными выплатами.
Для сравнения. Текущий уровень средних дивидендных выплат по акциям американских компаний (входящих в индекс S&P) не превышает 2% годовых.
Учитывая высокий и постоянный дивидендный поток, практически все инвестиционные компании и пенсионные фонды имеют у себя в портфеле кусочек фондов недвижимости.
Откуда такая высокая доходность?
Reit должны следовать законодательству своей страны.
А оно обязывает:
не менее 90% дохода направлять на дивиденды. Взамен компания освобождается от корпоративного налога. Для США он составляет более трети с чистой прибыли.
Из основных показателей:
- Не менее 75% средств фонда должно вкладываться по назначению. То есть либо в недвижимость, либо в ипотечные бумаги.Прибыль от деятельности фонда должна минимум на 75% состоять от аренды или выплат по ипотечным закладным.
Второй фактор привлекательности — это рост стоимости недвижимости.
Цена подросла. Увеличилась капитализация Reits. Акции компании идут вверх. Инвесторы довольны.
Другие преимущества:
- Широкая диверсификация. Компания обычно владеет не одним-двумя домами (отелями), а широкой сеткой объектов недвижимости по стране и миру. Плюс никто не заставляет вкладываться только в один такой фонд. Можно прикупить несколько разных Reits, еще больше увеличив разнообразие. Как по отраслям, так и по странам.Высокая ликвидность. Как и обычные акции, покупать-продавать можно на бирже в любой момент. И главное по справедливой цене. Попробуйте провернуть этот фокус с реальной недвижимостью. Потратите несколько месяцев.Полностью пассивный доход. Вложил деньги и … все. Никаких отношений с арендаторами и прочей лабудой, с которой сталкиваются домовладельцы.
Третий фактор. Рост дивидендов. Плата за аренду со временем растет (хотя бы на величину инфляции). А 90% с прибыли компании на выплаты никто не отменял. Увеличение дивидендной доходности делает акции более привлекательными и порождает повышенный спрос. И снова это толкает котировки вверх.
Сколько стоит одна акция?
В пределах нескольких десятков баксов. Реже пара-тройка сотен. И вы в деле. Гордый владелец недвижимости.
Примеры Reit
Чтобы было понимание, рассмотрим пару фондов недвижимости. Это ни в коем случае не рекомендация. Просто пример. Что представляют из себя инвестиционные трасты, их масштаб, сфера деятельности и доходность.
Simon Property Group, Inc.
- капитализация — более 50 млрд. долларов (для сравнения, наше «национальное достояние» Газпром оценивается в 70 млрд.);текущая дивидендная доходность за последние 12 месяцев — 5,9%;имеет недвижимость в США, странах Европы и Азии. Основное направление — строительно и сдача в аренду коммерческих объектов. В первую очередь торговые центры;общая площадь сдаваемой в аренду недвижимости превышает 25 миллиона квадратных метра!!!
Host Hotels & Resorts
- капитализация — 14 млрд. долларов (по стоимости, как два банка ВТБ).дивидендная доходность — 4,31% в год;сфера интересов — отельный бизнес. Во владении 96 отелей премиум-класса на 55 тысяч номеров.основная недвижимость находится в пределах США. Но есть несколько объектов в других странах: Австралия, Канада, Бразилия, Мексика. Ведется строительство в странах Европы.
Как и где купить Reit в России
Через американского или другого иностранного брокера
Так как большинство фондов недвижимости обращаются на фондовых мировых площадках, достаточно заиметь счет у иностранного брокера. И покупай все что душе угодно. Более 1 000 фондов недвижимости по всему миру.
Но здесь нужно помнить о торговых издержках. Капиталисты не любят давать услуги практически даром (в этом плане наши брокеры с их расценками просто красавцы). И за каждый чих хотят денег.
Рекомендую статьи в тему:
- Тарифы иностранных брокеров;С какой суммы оптимально начинать работать с зарубежными брокерами.
В России на бирже Санкт-Петербурга (СПБ).
Нам потребуется российский брокер с адекватными тарифами, предоставляющий доступ на СПБ.
Естественно, список доступных бумаг будет урезан, по сравнению с тем, что дают покупать буржуйские брокеры. Но того что есть (3 десятка фондов), хватит за глаза.
Посмотреть можно на сайте СПБ или по ссылке. В фильтрах поле «Сектор» выбирайте «Недвижимость».
Важно!
Оба перечисленных способа подразумевают отдельную покупку фондов. И всевозможные «прелести» с этим связанные. Учитывая, что это такие же компании, они подвержены рискам. Снижение котировок, возможные финансовые проблемы, вплоть до банкротства.
В общем, перед покупкой нужно проанализировать финансовые показатели компаний. А не только размер дивидендов.
В первую очередь обратить внимание на закредитованность.
В период мирового финансового кризиса 2008, цена на недвижимость обрушились, рентный доход снизился. А платежи кредиторам никто не отменял. И некоторые компании, не справившись с долговой нагрузкой «приказали долго жить».
Для выхода из такой ситуации есть простое решение — покупка REITs в составе ETF или ПИФ.
По определенным критериям собирается пул из нескольких фондов, заворачивается в единый пакет ETF и продается инвесторам.
За адекватные деньги мы получаем в одном флаконе десятки Reits. Можно сказать фонд фондов.
В итоге, мы будем иметь некую среднерыночную доходность фондов недвижимости.
С одной стороны это хорошо. Это сразу избавляет инвестора от мук выбора. И вероятности ошибки при выборе (поставить на дохлую лошадь на скачках).
С другой стороны — отдельная покупка, позволяет точечно выбрать наиболее перспективные и прибыльные акции компаний. Но тоже не факт, что удачно.
Ок, где купить эти фонды фондов? И сколько это стоит?
И главный вопрос. Наверное придется платить двойную комиссию? Фонды фондов формируются не на общественных началах. И управляющие тоже кушать хотят.
Покупать ETF можно напрямую снова у иностранного брокера.
Ценник на акции ETF вполне сопоставимы с котировками на отдельные Reit. От нескольких десятков, до сотен долларов.
Дивиденды платят ежеквартально.
По поводу дополнительных комиссий.
У западных провайдеров плата за управление фондами недвижимости в среднем колеблется в пределах 0,1-0,2% в год от стоимости пая.
Думаю, это небольшая плата за возможность широкой диверсификации и спокойного сна с будущем.
Кстати о диверсификации. Знаете сколько reits входит в каждый ETF?
От нескольких десятков до несколько сотен. Например, в VNQ от Вангуард (инвестирующего в недвижимость на территории США) в составе 184 различных фонда. А ETF тоже провайдера, но с прицелом на другие страны, содержит 433 компании.
Если покупать отдельно даже по одной акции каждого фонда — пришлось бы выложить несколько десятков (а то и сотен) тысяч долларов.
Покупка REITs в составе ПИФ на российском рынке.
Плюсы данного вида инвестирования:
- цена входа в пределах 3-5 тысяч рублей за пай;не нужен брокерский счет;возможность покупки онлайн;управление фондом профессионалами;льготное налогообложение в рамках российского законодательства (освобождение от налогов при обмене паев или продажи после 3-х лет владения).
А теперь минусы (куда же без них, особенно в России).
Комиссии за управление и прочие расходы при покупки-продажи паев.
Для примера, ПИФ Открытие — Зарубежная собственность.
УК хочет в виде платы за управление 3,4% в год от стоимости ваших паев.
Плюс возможны расходы в виде скидок и надбавок.
От 1,3 до 1,5% вы заплатите за право вложиться в фонд.
И 2% с вас попросят при продаже. Если срок владения менее 1 года.
Рекомендую: Почему не выгодно вкладывать деньги в ПИФ.
За хорошо сделанную работу в принципе можно и заплатить. Ребята стараются. Анализируют и выбирают фонды в портфель.
Так? Нет не так.
Смотрим, куда направляются деньги пайщиков. В какие финансовые инструменты?
И что вы видим? Основа нашего ПИФ — обычный иностранный ETF на фонды недвижимости. В приведенном примере это — SPDR Dow Jones Global Real Estate. С годовыми издержками для инвесторов в 0,25%.
Почти в 15 раз дешевле!!!
Хороший бизнес у ПИФ. Собрал деньги. Купил иностранный ETF. И получай ежегодную плату с пайщиков, за так называемое «управление портфелем».
Ну и последний минус.
В России ПИФ не выплачивают дивиденды пайщикам. Вся прибыль «типа» реинвестируется в стоимость паев.
И вся прелесть Reit в виде постоянного дохода в виде дивидендов испаряется.
Печально.
Кто-то скажет, ну и пусть. Не такие это великие деньги за комиссии. Какие-то пара процентов.
Сравним главное — финансовый результат за несколько лет.
За период с 2013 года по 2019:
- Среднегодовая доходность: ETF +6,9%. ПИФ показал +4,9%.Общий рост котировок: +45% у ETF против 30% у ПИФ.
Разница в доходность в 1,5 раза!!! Всего за 6 лет!
И забьем последний гвоздь в ПИФ. Дивиденды. Иностранный ETF выплачивает их на руки акционерам. А ПИФ должен реинвестировать. За 6 лет примерно выходит еще 20% прибыли в виде дивов. И где все эти деньги? Это был риторический вопрос.
В заключение
Фонды недвижимости или инвестиционные трасты Reit входят в портфели 80% американских инвесторов.
Главная их фишка — высокая дивидендная доходность вкупе с умеренным ростом котировок. В совокупности, это дает доходность примерно аналогичную росту фондового рынка в целом.
Хорошо подходит для формирования денежного потока. И жизни на него.
Но не стоит выделять на REIT большую долю в портфеле. Все таки хоть это и класс акций, но представляют только одну отрасль — недвижимость.
Оптимально отдать максимум процентов 10-20 от капитала.
Источник: